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Mercado do Crédito Bancário
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O que precisa saber para negociar um empréstimo

1. Quem contrata agora um empréstimo consegue juros mais baixos?
Não necessariamente. Isto porque, apesar de beneficiar das taxas Euribor com valores mínimos, as avaliações bancárias mais baixas, 'spreads' mais elevados e financiamento até 80% do valor do imóvel constituem o cenário "oferecido" pelos bancos. Desta forma, o "ganho" com a descida dos indexantes é, em parte anulado, com o 'spread'.

2. O que é o 'spread'?
O 'spread' corresponde à margem dos bancos, ao lucro por concederem crédito. Os indexantes traduzem o custo de financiamento dos bancos no mercado internacional. Assim, o banco acresce o 'spread' ao indexante que assim obtém mais-valias no negócio de concessão de crédito.

3. Qualquer cliente tem acesso ao 'spread' mínimo?
Não. Por norma, o acesso ao 'spread' mínimo no crédito à habitação implica preencher um conjunto de requisitos. Além da subscrição de alguns produtos é avaliado o risco do cliente para o banco, e quanto menor o risco melhores as condições.

4. Como renegociar o 'spread' de um crédito já existente?
Argumente que já amortizou parte do crédito, ou seja, a sua dívida é menor, e, por essa razão, o risco para o banco diminuiu. Avalie a relação bancária e explique que tem sido um bom cliente e cumpridor dos compromissos. Mostre simulações feitas noutros bancos e "ameace" que vai transferir o crédito.

5. Como conseguir negociar o 'spread' num novo contrato de crédito?
Antes de contratar um empréstimo, faça uma simulação no seu banco e também noutras instituições. No caso de a proposta do seu banco não o agradar pode sempre apresentar as simulações efectuadas noutros bancos como elemento negocial. Se outros bancos oferecerem melhores condições, não hesite em fazer aí o seu crédito. Se para lhe reduzir o 'spread', o banco sugerir a subscrição de um produto verifique se compensa. Isto porque, se a prestação baixar 20 euros mas o novo produto lhe custar, por exemplo, 25 euros por mês, está a perder dinheiro.

6. Vale a pena subscrever produtos para baixar o 'spread'?

Nem sempre subscrever produtos simplesmente para baixar o 'spread' compensa. Pedir um cartão de crédito, subscrever um PPR, mais alguns seguros, etc, pode representar um custo inclusivamente mais elevado do que a poupança que irá conseguir por efeito de redução do 'spread'. O melhor é pedir os valores e fazer as contas. A partir de Outubro já será mais fácil, uma vez que passará a vigorar a lei que introduziu a Taxa Anual Efectiva Revista (TAER). Esta taxa, além dos custos directos do crédito à habitação, incluindo os encargos iniciais, irá incorporar também os custos dos produtos que o consumidor tem de subscrever para obter a redução do 'spread' ('cross-selling'). Assim, o cliente poderá avaliar se a subscrição dos produtos compensa.

7. Quanto poupa se baixar o 'spread', por exemplo, em três pontos percentuais?
Quando reduz o 'spread', está também a diminuir o custo do crédito e a respectiva prestação mensal. Pode parecer pouca a diferença, mas ao final de um ano poderá poupar umas centenas de euros. Por exemplo, num crédito à habitação de 150 mil euros a 30 anos (indexado à Euribor a seis meses a 2,723%), uma redução de 0,3 pontos percentuais pode originar uma poupança anual superior a 200 euros e mais de 6.200 no total do empréstimo. Partindo do princípio que as condições do empréstimo não se alteram. Com um 'spread' de 1,5% a prestação a pagar seria de 490,34 euros enquanto com um 'spread' de 1,2% a prestação baixa para 472,96 euros, ou seja, menos 17,37 euros por mês.

8. O banco pode alterar o 'spread' de um crédito já existente?
Não. Como em qualquer contrato há um acordo entre partes, e não podem existir alterações decididas unilateralmente, a não ser que o contrato o preveja. Nesse caso o banco terá de comunicar antecipadamente ao cliente a alteração. Com a nova lei, que entra em vigor, em Outubro, os bancos vão deixar de poder aumentar o 'spread', depois de decorrido um ano após o incumprimento, por parte do cliente, das condições contratas.

FONTE: "Diário Económico", 27-08-2009
 
 
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